Das Projekt "Klosterhof" wurde im Jahre 2011 beraten und genehmigt, so dass nun die Umsetzung des Projektes durch den Investor Immobilien Schmitz aus Kempen erfolgt.

Ausgangslage

Der Standort der ehemaligen Kreisverwaltung bzw. des späteren Polizeidienstgebäudes zwischen dem Franziskanerkloster, der Orsaystraße und der Burgstraße bietet innerhalb der Historischen Altstadt und unmittelbar angrenzend an den fußläufigen Geschäftsbereich die Chance, mit einem anspruchsvollen Stadtentwicklungsprojekt die ohnehin hohe Attraktivität der Stadt Kempen weiter zu steigern. Seit ca. 10 Jahren, nach dem Erwerb des ehemaligen Kreisgebäudes, ist die Stadt Kempen intensiv bemüht, hier ein privates Bauprojekt zu entwickeln, das den hohen Standortanforderungen gerecht wird. Im Rahmen einer Optionsvereinbarung haben das Unternehmen Ralf Schmitz aus Kempen, die Architekten RKW aus Düsseldorf und die Stadt Kempen intensiv an der Planung zum Projekt Klosterhof und am Grundstücksvertrag gearbeitet. Die gemeinsame Arbeit ist erfolgreich gewesen:

In der politischen Beratung ist sehr deutlich geworden, dass die Stadt Kempen nach langjährigen und intensiven Bemühungen in der Projektentwicklung nunmehr ein hervorragendes Ergebnis vorliegen hat. Die Stadt Kempen nutzt die Chance, jetzt mit der Grundstücksveräußerung in eine Baurealisierung einzusteigen für ein Vorzeigeprojekt einer nachhaltigen Entwicklung unserer Altstadt.

Konzeptionsplanung „PEP"

Um den hohen gestalterischen Anforderungen des Standortes gerecht zu werden, hat die Stadt Kempen in den zurückliegenden zwei Jahren dem Bauprojekt ein eigenes, gestalterisches Gesicht gegeben. Im Vorfeld der Investorenplanung ist eine Planungskonzeption durch das Planungsbüro PEP Pfeiffer, Ellermann und Preckel, Architekten und Stadtplaner (Münster), entwickelt worden. Die städtebauliche Konzeption, die stadtgestalterische Ausrichtung sowie die grundsätzliche Architektursprache sind hiermit definiert worden.

Diesem Planungskonzept „PEP" haben Bau- und Denkmalausschuss (BDA) und Umwelt-, Planungs- und Klimaausschuss (UPKA) in einer Gemeinschaftssitzung am 08.12.2008 einstimmig zugestimmt. Die Verwaltung wurde beauftragt, auf der Grundlage dieser Planungskonzeption ein Investoren-Auswahlverfahren vorzubereiten. Aufgrund geänderter Rechtsprechung im Vergaberecht konnte dann auf eine europaweite Ausschreibung verzichtet werden. Dazu haben BDA, UPKA und der Ausschuss für Liegenschaften und Wirtschaftsförderung (ALW) im September 2010 einen entsprechenden Beschluss herbeigeführt. Nachdem sich zwischenzeitlich die Firma Ralf Schmitz Wohnungsbaugesellschaft aus Kempen um das Projekt beworben hatte, wurde die Verwaltung beauftragt, im Rahmen einer Optionsvereinbarung ein freihändiges Vergabeverfahren mit der Firma Ralf Schmitz einzuleiten.

Aktuelle Entwurfsplanung Ralf Schmitz

Im Frühjahr 2011 hat die Verwaltung in den politischen Ausschüssen einen Zwischenbericht abgegeben zur Entwicklung des Projektes Klosterhof mit dem Investor Ralf Schmitz. Das einstimmig beschlossene „Planungskonzept PEP" ist vom Architekturbüro RKW - Rhode, Kellermann, Wawrowsky. Architektur und Städtebau (Düsseldorf), unter Mitarbeit des Büros Petra und Paul Kahlfeldt Architekten (Berlin), die jeweils im Auftrag der Firma Ralf Schmitz arbeiten, weiterentwickelt und konkretisiert worden. In dieser Ausarbeitung der Projektplanung ging es insbesondere auch darum, die Obergeschosse nicht mehr als Dienstleistungs- und Praxisebenen zu betrachten, sondern vorrangig auf anspruchsvolle Wohnungen in der Altstadt auszurichten.

Städtebau / Architektur

In städtebaulicher Hinsicht wird die beschlossene Konzeptionsplanung, insbesondere bezüglich der Baukörperanordnung und -stellung sowie der Maßstäblichkeit, übernommen. Die Bebauung gliedert sich in ein größeres Gebäude Ecke Orsaystraße / Burgstraße mit drei Geschossen plus Dachgeschoss (Baufeld A - in Übernahme der Traufhöhe des Klosters) sowie einem kleineren Gebäude westlich davon mit zwei Geschossen plus Dach (Baufeld B - in höhenmäßiger Anpassung an die benachbarte Bebauung Ecke Alte Schulstraße). Während die Traufhöhen sich wie beschrieben an der Bebauung im Umfeld orientieren, wird auf eine Satteldachausbildung (mit recht hohen Giebelfeldern) verzichtet zu Gunsten niedrigerer Mansarddächer mit Naturschiefereindeckung. Die Fassaden werden obergeschossig als Putzfassaden ausgebildet und erdgeschossig mit Natursteinplatten verkleidet. Im Baufeld A wird der Baukörper obergeschossig in vier verknüpfte Einzelbaukörper gegliedert; das Bauteil entlang der Orsaystraße wird im Vergleich zur Konzeptionsplanung um ca. ein Drittel gekürzt. So wird ein höheres Maß an Offenheit und Transparenz für die Wohnungen in den Obergeschossen erreicht. Hier wird der Straßenrand zur Orsaystraße mit einer pergola-ähnlichen Konstruktion oberhalb der gerundeten Baukörperausbildung räumlich gefasst und gestaltet.

Grundstruktur, Größe und Anordnung der Baukörperfiguren orientieren sich im Grundsatz an der Vorgabe der „PEP"-Konzeption. Bei der schlichteren und gleichförmigeren Fassadengestaltung der „PEP" Konzeptionsplanung wurde den in den Obergeschossen geplanten Nutzungen mit Büros und Praxen entsprochen.

Die aktuelle Investorenplanung sieht hier durchweg hochwertige Wohnnutzungen vor. Die attraktive Architektursprache hat sich damit ein Stück verändert. Gebäudevorsprünge, Achsenbetonungen, Giebel, Erker und Loggien gliedern und rhythmisieren die Baukörper nun stärker.

Inhaltliche Nutzung

Unter der Orsaystraße und dem Baufeld B sowie unter Teilen des Baufeldes A befindet sich eine von der Stadt Kempen bewirtschaftete Tiefgarage mit 89 Stellplätzen, die vermietet sind. Diese Tiefgarage wird ebenfalls veräußert. Im Hinblick auf eine nachhaltige Entwicklung wird diese, in einem sanierungsbedürftigen Zustand befindliche Tiefgarage, durch den Investor abgebrochen.

Im Rahmen der Neubaumaßnahme wird der Investor unter den Baufeldern A und B sowie unter der Orsaystraße eine Tiefgarage mit ca. 170 Stellplätzen neu errichten und bewirtschaften. Im Wesentlichen wird die neue Tiefgarage den Stellplatzbedarf aus den Wohnungen und der Einzelhandelsnutzung des Neubauprojektes abdecken.

Entsprechend der bisherigen Projektkonzeption ist im Erdgeschoss Einzelhandelsnutzung vorgesehen. Es wird kein autarkes Zentrum entstehen, sondern das bestehende Einzelhandelsangebot in der Altstadt wird bedarfsgerecht ergänzt. In den Obergeschossen werden hochwertige Wohnungen ausgebaut. Einen Teilbereich der Wohnebenen für Praxen zu nutzen, wird als Alternative vom Investor weiterhin geprüft.

Nutzungen, die mit dem Standort am Franziskanerkloster und dem innerstädtischen Angebot nicht verträglich sind, werden durch den Bebauungsplan und den Grundstücksvertrag ausgeschlossen.

Gestaltung der öffentliche Flächen

Nach der Fertigstellung des Wohn- und Geschäftsgebäudes und der Tiefgarage wird die Stadt Kempen die Gestaltung der angrenzenden öffentlichen Straßen, Wege und Plätze herstellen. Eine enge und unmittelbare Zusammenarbeit zwischen der Stadt Kempen und dem Investor ist hierbei zwingend erforderlich.

Mit der Planung wird kurzfristig ein entsprechender Fachplaner von der Stadt Kempen beauftragt werden. Aufgabenstellung hierbei ist nicht nur, die Oberflächengestaltung zu bestimmen, sondern der konstruktive Straßenaufbau muss mit dem Höhenaufbau und der Detailplanung der Tiefgarage abgestimmt werden. Zusätzlich müssen mit der Fachplanung die verkehrsplanerischen Fragen zum Verkehrsfluss beantwortet werden.

Weitere städtische Aufgaben

Nach der Beschlussfassung im Rat wird der notarielle Grundstückvertrag abschließend verhandelt und geschlossen. Zur Vorbereitung des Abbruches und der Baurealisierung durch den Investor hat die Stadt Kempen dann vielseitige Aufgaben zu erfüllen:

• Die Verlegung der Mieter von der Tiefgarage Orsaystraße zur Tiefgarage Spülwall ist zu organisieren, um die Voraussetzungen zum Abbruch der Tiefgarage zu schaffen.
• Wandreliefs und Kunstwerke auf der Fassade der alten Kreisverwaltung sind vor dem Abbruch auszubauen, um sie ggf. an anderer Stelle verwenden zu können.
• Die Abgrenzung des künftigen Baufeldes, der Verkehrsfluss auf den Straßen und die Erschließung der angrenzenden Baugrundstücke in der Abbruch- und Bauphase müssen geklärt werden.
• Die Kempener Tafel hat einen neuen Standort gefunden, und zwar an der Hülser Straße im Eckbereich mit dem Industriering Ost (früher Boschdienst).
• Der Bebauungsplan zur Realisierung des Vorhabens befindet sich in der Aufstellung. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung ist bereits Anfang des Jahres 2009 mit der „Planungskonzeption PEP" durchgeführt worden. Der nächste Verfahrensschritt zur öffentlichen Auslegung des Entwurfes zum Bebauungsplan wird derzeit vorbereitet.
• Das Amt für Denkmalpflege im Rheinland (Landeskonservator) wird am Verfahren beteiligt.

Ausblick / Baurealisierung

Die Stadt Kempen und der Investor Ralf Schmitz haben gemeinsam die Zielsetzung, den Abbruch des alten Kreishauses und der Tiefgarage Orsaystraße sowie die Errichtung der Neubaumaßnahme und die abschließende Gestaltung der öffentlichen Räume zeitnah zu beginnen und zügig zu realisieren.

Der Zeitraum bis zum Jahresende 2011 soll genutzt werden, um alle planerischen und genehmigungsrechtlichen Voraussetzungen für die Baudurchführung zu erfüllen. Es wird das ehrgeizige Ziel angestrebt, nach einer zweieinhalbjährigen Realisierungsphase für den Abbruch und den Neubau das Projekt „Klosterhof" im Jahr 2014 fertiggestellt zu haben.